ネコ社長@田舎新築アパートなど
@neko_taro222
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不動産事業/家賃年収6億/総戸数800戸/中古アパート再生/田舎新築AP/簡宿/りき大生/おウチdeお肉オーナー @29tonno
日本 福岡
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ネコ社またまた
不動産スタッフ募集中！
◇事業内容:不動産事業、お肉事業、簡易宿所事業 他
◇正社員、パート、業務委託…
◇業務内容:
①収益不動産仕入、販売、管理
②経理業務補佐
◇休日:指定休制、土日OK（自由度高い）
年末年始、お盆、GW
◇基本給+家族給+資格給
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【長文】
『どうしてそんな物件買えたんですか？』なんて質問をよく受ける。
話を長引かせたくないので、『たまたまですよ〜』と会話を終わらせている。
実際のところ、明確な答えが僕にはあって、それは『いいタイミングで上手く売却ができたから。』
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地方不動産投資ディスってるやつはクソ。
ちなみに僕は地方（福岡県内外）で約50棟、800戸超保有しています。個人的には正直『資産』と思える物件は4、5棟ぐらいです。
ちょっと田舎の物件など『資産』と思ったことはありません。
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【長文】
ある不動産投資家が、僕が3億ぐらいのスケールの物件を買っていると言っていたら、その投資家は自分だったらその規模の物件は買わないと。
1億ぐらいの物件なら出口も見やすいから、もし3億の物件買うなら1億の物件3つ買うらしい。
言ってることは理にかなってる。
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大○建託が毎回アポ無しで来るからアポ取ってから来てと伝えたんだけど、その日の夕方にアポ無しでまた来る。
メンタルすげえ。
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20代の若い不動産投資家。
圧倒的に勉強してるし行動してる。
知識があるから判断も早い。
自信があるから迷わない。
この世界の王道、邪道をわかってる。
リスクを知ってるし対策もわかってる。
結果、めちゃくちゃ買ってる。
かたや40代のおじさん投資家。
勉強しない、行動しない。
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ある信組から地銀へ借り換えした大家さんが、時を経て同じ信組に融資相談いったら、以前の借り換えのせいで断られたって話聞いた。
そういうことあるの？ってその信組に聞いらたら『ケースバイケースだけど、うちは根に持ちます』って。
気をつけなよ。
#なんか見た
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3年前にキャッシュで購入した1900万旧耐震RCを本日5000万で売却しました。そのまま5000万を先日契約した3.7億の物件の自己資金にフルベットしました。
そうです。こういうことなんです。
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本日の博多の職人さん
👨🔧社長キーボックス開んよ！
🐱番号××××です間違いないですか？
👨🔧開かん！窓があいとるけん入るよ！
🐱仕方ない。お願いします。
👨🔧換気扇全然壊れとらんよ！
🐱異音がしませんか？
👨🔧せん！あれ…すんまっしぇん！
これ隣のアパートごたるw
🐱今すぐ出ろジジイ！
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ようやく満室。
18戸中12戸空室物件。
9ヶ月かかった。
手こずったし、お金かかった💸
大規模修繕費＋リフォーム費用を取得額に含むと利回り12.79%。
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○減価償却をちゃんと理解してない。
○キャッシュフローと経常利益（又は当期純利益）の違いがわからない
○入居者から預かった敷金が資産か負債かわかってない
○家賃滞納の未収入金が資産か負債かわかってない
○物件取得時の固定資産税按分を租税公課にしてしまう
宅建の前に簿記3級とれ。
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人脈作りのために毎週懇親会やゴルフコンペに参加してる今年起業した不動産業者。
売上あがらず、仕事回して欲しいと。
そんな暇あったら休日も夜も寝ずにポスティングしろよ…
順番が違うんだよね。
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弊社所有物件、8階から投身した入居者が隣の敷地に落ちて亡くなったため、事故物件回避。
#レアっぽい経験を晒す
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収益物件買うと保証会社ついてない入居者入ってることあるよね。気にせず買うんだけど今回2ヶ月滞納され、連絡もつかないので、プロパンガス止めて、インターネット止めて、水道も止めちゃう。
楽しくなってきたw
オートロックの鍵を変えて入れないようにしちゃおうかなww
ふははははははは！！！
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今年2月に4500万で仕入れた物件を1500万かけて再生して、今月末に8200万で売るんだけど、保有期間中の家賃が500万ぐらいある。二度おいしい。
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【長文】
弊社は所有物件750戸の約半分の350戸程を自主管理をしており、管理会社でもある。新築の管理は比較的に負担が少ないので自社でやるようにしている。
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物件買いすぎて経理が回らなくなってきました…🥺
でもまだまだ買いたいんです（年間20億）！
と言うことで正社員orパート社員を募集させてください！
不動産賃貸業、新築・再生アパートの販売、賃貸管理などが主な事業です！
特に不動産投資を学びたい方！
共に全部買うたりましょう！
業
今年は10億5000万買いました。
建築中、建築予定までいれると15億9000万です。うち再販の仕込みが5億ぐらいです。来年は20億買いたいです。
それでは皆さん良いお年を！
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大家さんが業免とって実績を積み上げると無双します。
1番のメリットは何と言っても融資です。
業者になるとリスクもありますが、圧倒的に購入商品の選択肢が増えます。
僕は
『証書貸付』
『手形貸付』
『当座貸越』
この３つの融資を使い分けて中長期と短期に出口を設定し物件を買います。
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昨日新築RCの引き渡しを受けました！
ようやく所有戸数800戸超え。
直近の目標は1000戸ですが思うよなペースで増えてません…
ちょっと気合いが入る画像を共有します！
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知ってる方も多いと思いますが、
初めて不動産投資をする方に融資する滋賀銀行のジャストサポート。
なぜか全国対応。さらにスマホで契約完結、物件エリア問わず、最長30年、金利1.95%〜、最大4500万。
こんな銀行が増えると不動産投資やる人増えるよね。
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今年は10億5000万買いました。
建築中、建築予定までいれると15億9000万です。うち再販の仕込みが5億ぐらいです。来年は20億買いたいです。
それでは皆さん良いお年を！
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昨夜帰って来られました。
泣きました😭
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学生向けアパート、マンションの賃契の特約に『卒業年度は卒業式までに退去すること。退去通知は3ヶ月前。』と入れておくと、卒業生の3月末や4月の退去を防ぐことができ、新入生も確保できる。
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ある建設会社から借地させてほしいと連絡があり、『条件次第で』と伝えたはずが、送られてきた契約書が使用貸借契約書。無料で貸せと？？
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地震保険についてTLでよく見かけるので、自身の経験則としてポスト。
地震で一見損傷が見られなかった建物でも、震度4以上なら地震保険の損害調査を保険会社に依頼したほうが良いです。地震保険は火災保険の実際の損害を補償するものと違い、損害の程度に応じて支払われます。
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無事ご退去されました
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不動産賃貸業である程度の規模の大家さんは、顧問弁護士をつけることを推奨します。
ネコ社は4年前にある事件で弁護士さんにスポットで入っていただいたことをきっかけに、顧問契約を結びました。
費用は年間36万で案件によっては追加で払っています。
もっと安いところもあると思います。
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ぼくに不動産投資の師匠やメンターみたいな人はいない。
人に頼ることが苦手で、その上人見知り。
本買って、YouTube見て、セミナー参加して、賃貸新聞と家主地主を定期購読して、毎日ネットで物件探して、内見して、シュミレーションして、物件銀行に持込んだ。それを繰り返した。
やればできた。
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購入予定の土地、不動産屋は2020年の字図（公図）を出してきたけど、直近の字図とったら境界揉めとるやん（たぶん）。
田舎の不動産屋にトラップしかけられたわ。
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弊社所有物件。
デッドスペースを利用して漫画2000冊読み放題にしようと試みてます。
家賃上がるかなあ⤴️
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不動産投資に宅建もFPも簿記も資格はいらない。
でもそれらで学ぶ知識はいるよ。
借地借家法も建築基準法も都市計画法も減価償却もBSPLも試算表も税法も知らなくて成功してる人は僕は知らない。
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先日の懇親会で『今の不動産の相場はてっぺんだと思うので下がるのを待ってます』って言ってる人がいました。
『じゃあ一生待ってろ』と思いました。 相場とか関係なしに買い続ける人にいい情報は来るんです。お前には買えねーよ。
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両腕タトゥーの気合いの入った足場屋が
『隣が留守だったので足場入れさせてもらった』と言ってた現場に来てる。
なおネコ社でクレーム対応済み。
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たまに『どうやって不動産投資を勉強されたんですか？』って聞かれるけど、本15〜20冊ぐらい読んで、あとゼンさんのYouTubeみたり…
メンターもいないし大家仲間もいない。
始めた頃はセミナーいくつか行ってたけど内容一個も覚えてない…
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売却を繰り返してる投資家さんが宅建も持ってたので『業免取らないんですか？』って聞いたら『不適合責任つけないといけなくなるから怖いですね』と。
『不適合責任もつけれないようなカス物件売るんじゃねーよ』ってのどちんこまで出ましたが飲み込みました。
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覚えておいてください！
【家賃2000円の減額交渉の大家対応】
決め物件→帰れ
3ヶ月以上空室→1000円OFF
仲良し仲介さん→1000円OFF
初期費用も交渉→帰れ
僕の機嫌が悪い時→帰れ
僕のお通じが悪い時→帰れ
僕がお腹が空いてる時→帰れ
僕の花粉症が酷い時→帰れ
ウザそうな客と思った時→帰れ
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うちの宅建持ってるアルバイト君が言いました。
『不動産屋の正社員で宅建持ってない人っているんですか？』
すみません、コイツは私がこらしめておきますね。
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長い戦いが終わりました。
裁判まで行かず、示談で家賃と修繕費等400万しっかり回収できました。
顧問弁護士も頑張ってくれました。
これを自己資金に3000万のボロアパート買います。
今日は飲もう🍺
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地中から出た基礎を解体したらとんでもない量だった
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ということで福岡で再生アパートバリバリ売って年収1000万以上稼ぎたい人、いろんなノウハウパクって収益物件買いまくりたい人、週3、4で不動産事務（経理経験不問）興味ある人、お肉の陳列とかしたい人DMください！
【基本給】
未経験25＋手当
経験者35＋手当
【パート】
時給1000〜1200円
※週2、3
ネコ社のスタッフは皆優秀だけど、僕が色々仕込み過ぎて、さすがに回らなくなってきたな。
これ継続してスケールしたいから、誰か営業とパートさん1名づつ紹介してほしいな。
あ、事務所狭いわ。
いや、働かない僕が出社しなければ大丈夫か…
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こんな不動産投資FIREは失敗
①家賃年収1000万で勘違いFIRE
②属性融資3棟購入後FIRE
→属性無4棟目買えず→ｷﾗｷﾗになる
③築古木造FIRE
→ﾃﾞｯﾄﾞｸﾛｽ瀕死→ｷﾗｷﾗになる
④新築アパートFIRE
→家賃大幅下落瀕死→ｷﾗｷﾗになる
FIRE失敗してもｷﾗｷﾗ大家の道があるから安心だね！
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話題の田舎新築アパートですが、同じ山口に物件を持っている身としては他人事ではないですね。
ただ僕も賃貸経営なんて失敗ばかりで、気合と根性でなんとかリカバリーしてきてるので、あきらめず頑張ってほしいです。ネコの手も借りたいほど困っているなら貸し出します🐾
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起業して8年、一度も社内で飲み会というものをしたことがないのよ。
社員少ないし。その代わり家族と食事してってお金渡す。
2万ぐらい。( ´ｰ`)ﾄﾞﾔｧ
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皆さん知ってるかもしれませんが…
【室内写真が広く綺麗に見える方法】
①全体 広角レンズを使う
②←天井と床の面積を均等にする
③→縦のラインと横のラインが平行になるポイントを探す。
意外と難しいです、ただこれだけでもまあまあキレイに見えます。
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九州の地方都市（25万人）で当時1.8億で買った物件の残債が1.4億で2.1億で売れたからさ、地方まだ儲かるじゃん。
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先月個人で購入した外国人アパート。
決済時に管理会社より管理を外してほしいと懇願され、渋々自社で管理することに。
保証会社の収納代行の切り替えが間に合わず、管理会社に家賃が送金されるため、一旦弊社に送金をお願いするが、解約3ヶ月前予告だから、管理料3ヶ月分引いて振り込むと。
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築古物件を買ったら、明らかに安い家賃で借りている生活保護受給者がたまにいる。
生活保護の家賃補助は、既存入居者に家賃上げる承諾取れば、上限額までなら増額してくれる。
入居者の負担はないから、設備バリューアップ等と引き換えに承諾とれば、家賃増額して利回りUPが可能。
あー天才。
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一見ハイスピードで規模拡大して順風満帆にみえる不動産投資家も、取得税の延納して資金を回したり、午前中決済の売却益を午後の決済の自己資金に充てたり、納税をクレカ払いにする理由が『1ヶ月支払い延びるから…』だったり。
もう資金繰りギリギリなのよね。
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取引してる地銀の女性支店長なんだけど、今日銀行混んでて支店長なのに窓口でお客様対応している。彼女のこの光景見たの3度目。僕のことも見逃さず声をかけてくれる。惚れてまうやろ。
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売上高１兆6,576億、経常利益1,038億みたいな大企業の子会社がコロナ禍で客が戻らなくて厳しいからテナント料10%（約10万）下げて欲しいって言われてもなんか納得いかない。。。
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ある不動産業者が顧客の所有不動産に勝手に第三者の名義で仮登記して、その第三者から金を借りている気持ち悪い契約書がでてきて震えている🥶
司法書士も普通じゃない…
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不動産投資で一棟目買う人から相談があった。
『この物件どう思いますか？迷ってます』
『えー、買わないんだったら僕が買うよ』
『ありがとうございます！買付けいれます』
おわり。
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あのね、空室がいくつあっても原状回復は全部すぐやるの。
先延ばしにしたって安くもならないし、何の解決にもならない。
お金がないとか愚の骨頂。
さっさと大家やめろよ。
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最近立て続けに明け渡し強制執行があったので家賃保証会社より、『御社はどのようにして入居者を募集し受け入れてるのか』と言われたので『幅広く募集して御社の審査に通った方を受け入れています』と伝えると笑ってくれました。
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昨日、業者さん主催の大家の懇親会みたいなのに無理矢理参加させられて顔だけ出しました。
知らない人に、
『何か欲しいものとかあるんですか？』
『何にお金使ってるんですか？』
とか聞かれたんだけど、ギャンブルも夜飲み歩きもゴルフもしない。
高級車も高級時計もあまり興味ないし。
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弊社所有物件ではIPインターホンを導入していく方針です。新築も中古も。
顔認証、指紋認証等で開錠します。
留守でもスマホで応対できます。
初期費用ゼロ、月々のみ。
入居者クレームが多ければ止めます。
とりあえず、やってみます。
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敷地内に隣人の土地が入り込んできてたので、近年このエリアで一番高い成約事例と同じ坪単価を提示して買取りさせて欲しい旨を誠意をもって伝えた。
すると隣人は売却することによって御社の土地の資産価値がいくら上がるか知りたい、それを考慮して決めたいと。→
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サラリーマン大家さんからどんな投資がいいか聞かれたので、忙しいサラリーマンさんは新築木造APとか手がかからないからいいかもですね～と軽く言ったら利回り７％の新築木造APを購入し、借入期間22年で組んでて全然CF出てなかった。
僕は悪くない。
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